Giới tài chính những ngày qua đã rất hồi hộp chờ đợi kết quả cuộc họp giữa các doanh nghiệp địa ốc và đại diện Bộ Xây dựng hôm 8/11 nhằm có thể tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản. Nhưng đến cuối ngày, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, mới chỉ có đề xuất từ phía doanh nghiệp, chưa có kết luận về giải pháp tháo gỡ từ nhà quản lý.
Một phó tổng giám đốc của một CTCK chi sẻ: Có 3 kênh hút vốn hiệu quả của doanh nghiệp: bank – chứng – trái, nhưng tất cả đều đang kẹt. Hiếm khi nào anh chứng kiến hiện tượng tiền tệ ách tắc, doanh nghiệp và thị trường “khát tiền” như thế này.
Bế tắc là từ ngắn gọn để diễn tả thực trạng thị trường bất động sản bây giờ. Điều quan trọng bây giờ là chỉ ra được điểm bế tắc và xa hơn, gợi mở khả năng khơi thông.
Xét tổng thể, có 7 dòng tiền chảy vào thị trường bất động sản, được ví như bảy mạch máu cấp nguồn sống cho các doanh nghiệp. Nhưng các dòng tiền này hiện ra sao?
(1) Vốn chủ sở hữu – vốn tự có: Hầu hết các doanh nghiệp đã cạn vốn tự có. Phần lớn vốn liếng tích lũy bấy lâu, được dùng để mua đất, xây dự án, nhưng giờ tiền đang chôn sâu trong đất. Do đó, một số chủ doanh nghiệp thậm chí còn phải xoay tiền mua lại các trái phiếu chưa đến hạn để tránh rủi ro sai phạm, nên tiền đã thiếu nay lại càng thêm thiếu.
(2) Nguồn tín dụng ngân hàng: Là nguồn vốn phổ biến, nhưng hiện tại các ngân hàng đã hết hạn mức cho vay với doanh nghiệp bất động sản, nên kể cả có tài sản đảm bảo tốt, doanh nghiệp cũng khó hy vọng gì về dòng tiền này.
(3) Trái phiếu doanh nghiệp: Vốn từng là nguồn nguồn tiền ưa thích của nhiều ông chủ các doanh nghiệp BĐS. Nhưng sau vụ việc sai phạm trong phát hành trái phiếu Tân Hoàng Minh hay gần đây là Vạn Thịnh Phát đã khiến niềm tin của nhà đầu tư bị suy giảm nặng. Nghị định 65/2022/NĐ-CP về việc chào bán, giao dịch trái phiếu riêng lẻ cũng bổ sung nhiều yêu cầu chặt chẽ hơn về tiêu chuẩn nhà đầu tư chuyên nghiệp, về mục đích phát hành nên việc huy động vốn từ kênh trái phiếu doanh nghiệp hiện nay là rất khó khăn.
(4) Thị trường chứng khoán: Với các DN đang niêm yết trên sàn, thì thị trường chứng khoán chính là kênh huy động vốn nhanh và hiệu quả. Tuy nhiên, những ngày gần đây, tình trạng call margin liên tục xảy ra với các công ty bất động sản như DIC Corp (DIG), Phát Đạt (PDR). Call margin tức là các công ty buộc phải bán chứng khoán đang thế chấp để thu tiền về, khi khách hàng không thể bổ sung thêm tiền/cổ phiếu thế chấp. Điều này cho thấy, nguồn vốn từ TTCK cũng đã cạn kiệt.
Trong bối cảnh TTCK chung liên tục giảm, kế hoạch phát hành thêm cổ phiếu để huy động vốn lại càng có khẳn. Phát hành thêm cổ phiếu, cổ đông không mua vì không có tiền, và vì giá đang giảm. Nếu cầm cố cổ phiếu để vay lấy tiền sẽ gặp rủi ro call margin như nêu trên do giá liên tục giảm và lãi suất vay margin đang tăng cao, hiện đã ở mức 14%/năm. Còn nếu bán cổ phiếu để thu tiền về thì giá đang giảm mạnh nên càng bán cung càng tăng trong khi cầu yếu, nên càng lỗ.
(5) Đầu tư trực tiếp nước ngoài – FDI: đây là một dòng vốn quan trọng của thị trường, nhưng thị trường tài chính toàn cầu đang trong tình trạng khó khăn chung. Hầu hết các quỹ đầu tư, DN nước ngoài cũng đang ở trong giai đoạn phòng thủ, giữ tiền mặt. Bên cạnh đó, lãi suất đồng USD đang ở mức cao và có xu hướng tăng, nên ngoại tệ đang chảy khỏi Việt Nam thay vì có thể thu hút được dòng vốn này.
(6) Vốn nhà nước – đầu tư công: Khi chính sách tiền tệ đang thắt chặt, thị trường sẽ kỳ vọng vào vốn ngân sách nhà nước qua đầu tư công sẽ phần nào làm giảm “cơn khát tiền”. Nhưng nhìn vào thực tế 10 tháng đầu năm, cả nước mới giải ngân được 297.700 tỷ đồng, chỉ đạt 46,44% kế hoạch cả năm. Việc chậm giải ngân đầu tư công làm nguồn tiền vào nền kinh tế bị thiếu hụt, không bù được sự suy giảm từ các nguồn khác.
(7) Vốn trong dân: Nguồn tiền này vẫn còn, nhưng người dân đang mất niềm tin vào thị trường, họ sẽ chờ đợi các tín hiệu đảo chiều rồi mới xuống tiền. Lãi suất đang ở mức cao nên dân sẽ lựa chọn gửi tiền vào ngân hàng như một kênh đầu tư an toàn, thay vì đầu tư vào BĐS, TT tài chính trong giai đoạn rối ren hiện nay.
Cả 7 kênh dẫn vốn cho thị trường BĐS đều đang tắc, khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản đứng trên bờ vực sinh tồn. Vậy đâu là giải pháp?
Với kênh (1), (3) và (5), sẽ khó có giải pháp trong ngắn hạn do: Vốn chủ sở hữu đã cạn kiệt, trái phiếu bị mất niềm tin, và FDI là yếu tố khách quan, không phụ thuộc vào mong muốn của giới chức và chủ doanh trong nước.
Hiện tại, giờ chỉ trông đợi ở kênh (2), (4), (6), (7).
Nới room là giải pháp cho kênh (2), bước đầu có thể là room cho cá nhân vay mua bất động sản để kích hoạt tính thanh khoản của thị trường. Sau đó, quyết liệt đẩy nhanh giải ngân đầu tư công (6), như vậy sẽ bơm được nguồn vốn đáng kể.
Bên cạnh việc khắc phục được kênh (2)+(6), phải đồng bộ kết hợp với các thông điệp ổn định lãi suất, giải pháp xử lý minh bạch cho trái phiếu doanh nghiệp sẽ kéo lại niềm tin cho thị trường, từ đó kênh (4) và (7) tự nhiên sẽ được khơi thông.
Cũng có một số ý kiến cho rằng, bất động sản đã trải qua tăng trưởng nóng, cần một thời gian “đóng băng” để người dân sau đó có cơ hội mua nhà giá rẻ. Nhưng nền kinh tế không vận hành đơn giản như vậy. Bất động sản là ngành quan trọng, có tới 270 ngành phụ trợ cho ngành này, nổi bật như thép, xây dựng, vật liệu xây dựng… đều là các lĩnh vực thâm dụng vốn và lao động. Nếu ngành bất động sản tê liệt, sẽ có ảnh hưởng dây chuyền rất lớn, và kinh tế sẽ bị ảnh hưởng nặng nề.
Ví dụ như, một số lượng lớn nhân công ngành BĐS, thép, XD và nhiều ngành phụ trợ khác sẽ thất nghiệp, rồi hệ thống ngân hàng gánh cục nợ xấu từ công ty BĐS, nợ xấu từ người dân mua nhà nhưng bị mất thu nhập, không thể trả gốc lãi; các dự án đang xây dựng không thể hoàn thành do chủ đầu tư đã phá sản, người mua không có nhà để ở, gây lãng phí lớn… Đó sẽ là hiệu ứng dây chuyền kéo lùi sự phát triển của một nền kinh tế.
Cuộc họp sáng 8/11 dù chưa có kết quả, nhưng bước đầu giúp chính phủ và các bộ ngành nhìn thấy khó khăn hiện tại của doanh nghiệp bất động sản. Điều chờ đợi tiếp theo là những quyết sách linh hoạt, sáng suốt, táo bạo trong bối cảnh thách thức này.
